2025年7月24日，最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号，下称“新解释”）正式施行。该解释针对执行异议之诉这一程序复杂、权利冲突激烈的领域，进行了系统性、精细化的制度重构。其中对以房抵债执行异议进行了明确的解释。

• 核心条款：

第十五条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；

（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；

（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；

（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。

新规具体变化如下：

一、强化保护商品房消费者实体权利

（一）商品房消费者超级优先权落地升级：

新规： 第十一条明确规定，符合“查封前签订有效买卖合同 + 支付全部价款或剩余价款在法定期限内交付执行 + 房屋用于家庭居住”三要件的商品房消费者，可排除建设工程价款优先受偿权、抵押权及普通金钱债权的执行。同时支持其办理过户登记的请求。

旧规对比：该条是在《执行异议和复议规定》《商品房消费者权利保护批复》有关规定基础上，对于商品房消费者权益保护进行了细化、具体的规定。此前《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《异议复议规定》）第二十九条虽保护消费者物权期待权，但能否对抗抵押权尤其是建设工程优先权存在争议。《九民纪要》第125条虽明确消费者购房人可对抗抵押权，但新解释首次在司法解释层面清晰确立其可对抗包括工程款优先权在内的多重优先权，保护力度空前，堪称“超级优先权”。

（二）特殊情形下的购房款取回权：

新规：第十二条创新性地规定了两类情形：

已付房款进入监管账户且合同已解除的，购房人可请求排除对该部分款项的执行并要求发放。

房屋无法交付导致合同解除的商品房消费者，可在建筑物及土地的变价款中排除执行并主张发放相应款项。

旧规对比：旧法对此类因开发商原因导致合同解除后购房人权益在执行程序中的保护路径模糊不清。新解释填补了空白，为困境中的购房人提供了明确救济渠道。

二、进一步拓宽不动产买受人保护范围

（一）基础规则优化（普通买受人）：

新规： 第十四条基本沿袭《异议复议规定》第二十八条四要件（查封前有效合同+ 合法占有 + 付款要求 + 非因己方原因未过户），但明确适用于排除普通金钱债权执行。

关键变化：第十三条创设了“代偿权” 新路径：买受人虽不完全符合第十四条（如未占有），但只要在法定期限内支付了足以清偿相关主债权（如抵押权） 的价款，即可排除执行（含建设工程款优先权、抵押权）。同时，抵押权人需配合注销抵押登记，申请执行人可申请用该价款偿债。这为买受人提供了更灵活的救济选择。

旧规对比：旧规则（《异议复议规定》第二十八条）相对单一，未区分对抗权利类型，也未提供“代偿清偿”这一创新机制。

（二）特殊买受人规则明确化：

新规：

以房抵债买受人：第十五条专门规定以不动产抵债的案外人排除普通金钱债权执行的四要件（真实到期债务+ 查封前有效抵债协议 + 价值相当 + 合法占有 + 非因己方原因未过户），首次在司法解释层面明确此类主体的保护条件。

工程款抵房人：第十七条明确承包人行使工程款优先受偿权后签订有效折价协议且价值相当的，可排除抵押权和普通金钱债权执行，并可请求过户。

产权调换安置人：第十八条首次规定被征收人以产权调换房（位置特定）排除执行（含优先权及普通债权）的条件及过户请求权。

预告登记人：第十九条强化预告登记效力，符合条件即可请求停止处分；满足登记条件时，可排除强制执行。

旧规对比：上述特殊买受人的保护规则散见于个案批复或会议纪要，缺乏系统性和明确性。新解释进行了清晰分类和要件设定，极大增强了法律适用的可预期性。

（三）“非因案外人自身原因”的详细列举：

新规：第十六条以非穷尽列举方式明确了六种具体情形（如已申请过户登记、已起诉主张过户、房屋未达首次登记条件、网签备案、被通知后未怠于办理等），并保留兜底条款。

旧规对比：《异议复议规定》第二十八条仅作原则性规定，导致实践中认定标准不一。新解释的细化大幅减少了争议空间。

三、承租人权利保护与执行方式协调

新规：第二十条系统规定了承租人如何排除“不带租拍卖/变卖”：

符合“查封前有效租赁合同 + 合法占有使用 + 支付租金”三要件，可排除普通债权的带租执行。

若租赁合同及占有均在抵押权设立前，还可排除抵押权的带租执行。

明确了申请执行人不服带租执行裁定时，可提起执行异议之诉（以承租人、被执行人为被告），由法院审理后判决是否允许不带租执行。

旧规对比：《民法典》第四百零五条规定了“买卖不破租赁”，但租赁权能否排除强制执行、如何协调与抵押权的关系，程序上如何救济（尤其是申请执行人如何挑战带租执行）等，旧规则语焉不详。新解释构建了完整的实体与程序规则。

四、执行异议、再审、执行程序的衔接完善

（一）继续执行与异议之诉的衔接（第六条）：

新规：明确审理法院有权裁定是否准许申请执行人提供担保后的继续执行。

详尽规定了继续执行后，案外人异议之诉胜诉时，针对执行标的已被处分（拍卖、抵债、变卖）的各种情形，如何判决返还、追缴变价款或提存，以及案外人的后续索赔权。

旧规对比：《民诉法解释》第三百一十五条仅简单规定“诉讼期间不停止执行”及提供担保可继续执行，对后续如何处理执行回转或救济缺乏操作细则。新解释的条款极具实务价值。

（二）特殊结案与中止情形（第七、八、九条）：

新规：明确执行结案且措施解除导致异议之诉终结、原异议裁定失效，但确权/给付之诉可继续审理。

规定原执行依据再审或被执行人破产对异议之诉审理/审查的影响（原则上中止，特定条件下可继续）。

旧规对比：旧法对此类程序交叉问题规定不足，新解释提供了清晰的指引。

（三）再审纠错后的执行恢复（第十条）：

新规：明确案外人异议之诉经再审被驳回后，恢复原顺位执行；标的已转让的，申请执行人可另寻救济。

旧规对比：对再审改判后执行程序如何衔接缺乏规定，新解释填补了漏洞。（来源微信公号“新法商”，原文链接：符合条件的以房抵债买受人、工程款抵房人、房屋承租人有权排除标的房屋的执行——《执行异议之诉司法解释》25年7月24日正式施行）

文章来源：微信公号“新法商”